Termina 2025 y los problemas en el mercado del alquiler que ya existían el año pasado siguen sin solución. Las tendencias que se observan desde hace tiempo se han mantenido, y parece que, por el momento, no van a revertirse. Especialmente preocupante es la evolución de la oferta, que sigue a la baja, sin mostrar todavía indicios no solo de recuperarse, sino de estabilizarse. La escasez de viviendas se ha convertido ya en el gran lastre que arrastra todo lo demás, generando mayor competencia entre inquilinos y precios cada vez más inaccesibles.
El número de inmuebles que han salido al mercado este 2025 ha seguido reduciéndose. Aunque es cierto que la caída muestra signos de moderación, esta tendencia todavía está lejos de frenarse. A falta de cerrar el año, las estimaciones apuntan a que se han comercializado unas 20.000 viviendas menos que en 2024, equivalente a una disminución de en torno al 3%, aunque con grandes diferencias entre comunidades autónomas: en el País Vasco o en Asturias, esta contracción será de más del 12%.
La falta de viviendas suficientes, inexorablemente, aboca al mercado a un crecimiento de la presión de la demanda, empujada también por el aumento de la población y de las personas que buscan vivir de alquiler, especialmente en las grandes ciudades y las zonas más pobladas. A nivel general, más de 13 inquilinos contactan con un propietario o un particular en un solo día, una clara evidencia del desbordamiento de la oferta, aunque en regiones como Cataluña superan los 35.
Fruto de ese creciente desequilibrio, los precios siguen subiendo mes tras mes y baten todos los récords en 2025. De media, alquilar una vivienda en España roza ya los 1.200€, aunque con grandes disparidades entre las zonas más asequibles, con provincias como Ciudad Real, Jaén o Badajoz, donde los precios no alcanzan los 600€, y otras como Barcelona, Baleares o Madrid, donde superan los 1.500€.
¿Qué medidas se están tomando ante este problema? Todas las administraciones públicas, a nivel estatal, autonómico y local, han tomado conciencia de la necesidad de atajar el problema del acceso a la vivienda, que, además, este año se ha convertido en la principal preocupación de los españoles, según señalan instituciones como el CIS o Eurostat. Sin embargo, las medidas que se han puesto en marcha no están resultando, hasta ahora, eficaces para hacer frente a esta situación.
El Gobierno central ha realizado una gran apuesta por la ley de vivienda y por su medida estrella, la declaración de zonas tensionadas, como receta para frenar la escalada de los precios del alquiler. Aunque muchas comunidades autónomas rechazan su aplicación, a lo largo de 2025 más y más municipios se han añadido a la lista de lugares donde ya se ha intervenido el mercado. A las localidades catalanas y vascas que lo aprobaron en 2024 se han incorporado este año lugares como San Sebastián, Bilbao, A Coruña o Pamplona, así como otros municipios en el País Vasco y Navarra.
Sin embargo, aunque el crecimiento de los precios parece que se modera en estas zonas, lo hace a costa de soportar las mayores caídas de la oferta y los mayores aumentos de la demanda, lo que compromete el futuro del alquiler precisamente en las zonas con mayor dificultad para acceder a una vivienda.
Más allá de la declaración de zonas tensionadas, no se han puesto en marcha medidas reales para incentivar la oferta, que es lo que realmente necesita el mercado. Políticas que animen a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler residencial, sin olvidar por supuesto la construcción de más inmuebles, especialmente de titularidad pública para responder a las necesidades de las familias más vulnerables. Sin embargo, a pesar de que las administraciones presumen de sus esfuerzos en este sentido, la realidad es que el parque inmobiliario público sigue a la cola de Europa, y apenas alcanza el 3% del total.
Otros anuncios importantes en materia de vivienda han seguido encallados en 2025 y parece que su desarrollo tendrá que posponerse, por lo menos, al año que viene. El sistema público de avales, las exenciones fiscales o la aceleración de la colaboración público-privada para favorecer la construcción, que Pedro Sánchez anunció hace meses, todavía no han salido adelante. Mientras, las administraciones se enroca en discutir propuestas que van en detrimento de la creación de oferta, como la prórroga de los contratos de alquiler o la limitación de la compra de viviendas.
Así las cosas, 2026 será un año clave para el sector del alquiler. Urgen medidas eficaces que den la vuelta a todas estas tendencias y que pongan el foco en la recuperación de la oferta, con un aumento del número de viviendas disponibles que pueda absorber las crecientes necesidades de la población y contribuir a reducir los precios. Solo así se sentarán las bases para solucionar este problema a largo plazo y garantizar el acceso a la vivienda en todo el país.
