En el último año el mercado del alquiler en España ha estado marcado por un notable desequilibrio entre la oferta y la demanda. Si en 2020 la escasa circulación de la población ofrecía el escenario contrario, en 2021 comenzaron a incrementarse las operaciones, y en 2022 cristalizó un aumento de precios que se relaciona directamente con la falta de viviendas disponibles, sobre todo en los principales núcleos urbanos.
En el conjunto de España, la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 23% en el tercer trimestre de 2022 frente al mismo período del año anterior. Como telón de fondo, la inflación que atraviesa nuestro país (y Europa) ha comprometido la capacidad de pago de las familias, incrementándose la morosidad un 5,2% entre junio de 2021 y el mismo período de 2022.
LEY DE VIVIENDA
Para analizar el mercado del alquiler debemos conocer el comportamiento de la oferta. En este sentido, tenemos que hablar de los efectos contraproducentes que tendrá en nuestro país la Ley de Vivienda. Tras dos años de controversia y negociación, esta normativa fue aprobada el 1 de febrero de 2022 en Consejo de Ministros, y remitida a las Cortes Generales para su tramitación parlamentaria. A grandes rasgos, establece una serie de medidas que el Ejecutivo considera necesarias para garantizar el acceso de la población a la vivienda, aunque algunas de ellas, como el índice en función del cual determinados propietarios deben acotar los precios, aún está por concretar. Además, en un escenario marcado por la elevada tasa de inflación a causa de la crisis energética el Gobierno ha limitado la actualización de las rentas al 2%. Una medida que, según parece, continuará en vigor durante 2023.
LIMITACIÓN DE RENTAS EN CATALUÑA
Esta ley, deja en manos de las comunidades autónomas la aprobación y aplicación de las herramientas necesarias para que se haga efectivo “el derecho a una vivienda digna”. Hasta la fecha, Cataluña ha sido el único territorio donde se han implementado legislaciones en materia de control de rentas del alquiler, como la Ley 11/2020 de Regulación de los Precios del Alquiler. Sin embargo, pasados dos años se puede afirmar que los resultados no han sido los esperados por el Govern: la oferta se ha contraído más aún (39,6% desde 2018) debido en buena parte a la incertidumbre que estas medidas han despertado en los propietarios, muchos de los cuales optaron por retirar sus viviendas del mercado y trasladarlas hacia otros modelos para rentabilizarlas.
EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS
Estos resultados han puesto de manifiesto que las medidas intervencionistas no sirven para solucionar el problema que atraviesa el alquiler. El precio sigue disparado y la oferta continua a la baja mientras la demanda aumenta.
En concreto, desde 2018 las rentas se han incrementado un 28,4%, extendiéndose a las áreas periféricas que antes gozaban de un nivel más asequible. Tanto es así, que en muchos casos las familias se han visto obligadas a destinar más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler, de modo que si en 2018 el precio medio del alquiler en nuestro país era de 701 euros, en 2022 la subida generalizada en todo el territorio ha situado esta cifra en los 900 euros.
En algunas capitales los inquilinos han visto como las rentas de su alquiler aumentaban hasta en un 53% desde 2018,como es el caso de Valencia, o Málaga, donde el precio se ha incrementado un 20%. En Barcelona, incluso, los arrendamientos se han encarecido un 13,6%, lo que da buena muestra de que el intervencionismo por parte del Estado no soluciona el problema de los precios.
VIVIENDA PROTEGIDA Y OTRAS SOLUCIONES
En contra de las medidas cortoplacistas del Gobierno, estimular la oferta se plantea como una de las principales estrategias para encontrar la salida a la crisis. En esta línea, proveer al mercado de más vivienda pública es la solución más conveniente para ampliar el parque disponible y que los arrendatarios encuentren alquileres a precios más estables y moderados. Sin embargo, este tipo de proyectos ha caído un 90% en los últimos doce años. En la actualidad, Barcelona cuenta solo con un 0,17% de vivienda protegida sobre el total del parque inmobiliario, y Madrid con un 0,44%, cuando la media de Europa se sitúa en torno al 10%.
Otro modo de estimular la oferta es través de los incentivos fiscales a los propietarios sobre los inmuebles. Por ejemplo, eliminar lo que pagan de IRPF, de comunidad de propietarios y otros impuestos que asumiría la Administración a cambio de mantener un alquiler a un precio más asequible.
El mercado del alquiler en España en 2022 ha atravesado una situación comprometida y desequilibrada debido a la presión sobre la oferta y una demanda al alza. Las medidas intervencionistas no solo no han aliviado esta coyuntura sino que han demostrado que la acción directa sobre los precios no es la salida a largo plazo. En este sentido, las previsiones, si finalmente se aplica la Ley de Vivienda, no son halagüeñas. Por eso, iniciativas que impulsen la oferta se vislumbran como una solución más realista y duradera.
