Desde el pasado 26 de mayo está en vigor la ley 12/2023 de 24 de mayo sobre el Derecho a la Vivienda. ¿Tienes claro cuáles son los cambios que introduce? Desde Alquiler Seguro queremos facilitarte un esquema para que conozcas sus puntos más destacados.
1. ¿Qué son las zonas tensionadas?
Se denominan así aquellas áreas dónde los precios del alquiler estarán acotados. Su determinación queda en manos de las Comunidades Autónomas y dicha consideración durará tres años, aunque el período se podrá prorrogar por anualidades. En estas zonas, además, cambia la definición de gran tenedor, pasando de ser propietarios de 10 o más inmuebles a propietarios de 5 o más.
2. ¿Cómo se declara una zona tensionada?
Básicamente, habrá dos criterios para esta consideración. Debe darse, al menos, uno de ellos para establecer una zona como tensionada:
- Que el precio de la hipoteca o alquiler más gastos y suministros básicos de la unidad familiar supere el 30% de la renta media en la zona.
- Que el precio de alquiler o compra haya tenido un porcentaje de crecimiento acumulado 3 puntos por encima del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma de la que se trate en los cinco años previos.
Las CCAA tendrán que determinar estas zonas y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobar una resolución trimestral que hará efectiva esta consideración.
3. ¿Cómo se controlarán los precios del alquiler?
Como hemos visto, las rentas sólo se restringirán en las zonas tensionadas determinadas por las comunidades autónomas, de la siguiente manera:
- Pequeños tenedores (menos de 5 propiedades) que han tenido un contrato en los 5 años previos: la renta del nuevo contrato será el resultado de sumar a la renta anterior el último índice de actualización anual que se aplicó en el último contrato. No se podrán agregar gastos que no estuvieran contemplados en el contrato anterior.
Se podrá incrementar un 10% la renta si se cumple alguno de los siguientes requisitos:
–Si se ha llevado a cabo una rehabilitación de la vivienda en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato de arrendamiento y en los términos que establece el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del IRPF.
–Si en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato se han realizado mejoras que acrediten un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Si en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato se han realizado mejoras acreditadas en la accesibilidad.
–Si el contrato de arrendamiento se firma por diez años o más, o si se establece el derecho a una prórroga voluntaria para el arrendatario, lo que le permitiría renovar el contrato en las mismas condiciones durante diez años o más. - Pequeños tenedores que no tenían un contrato anterior. Se aplicará el índice de referencia, al estar situado el inmueble en un área tensionada.
- Grandes tenedores (5 propiedades o más). Tendrán que acogerse al índice de referencia y se podrán repercutir gastos asociados a la renta, excepto:
- Si la suma de la renta + la actualización + el 10% es inferior al índice de referencia. En ese caso, debe aplicarse el contrato. Además, no se podrán añadir gastos asociados a la renta si no figuraban en dicho contrato.
*En el caso de que una zona se declare tensionada sin que se haya establecido aún el índice de referencia, se aplicará el primer supuesto para pequeños tenedores y se considerará el caso del contrato anterior para grandes tenedores.
4. ¿Cómo será la actualización de las rentas?
- Durante 2023, los contratos que se actualicen en este mismo mantendrán el límite del 2%, con la particularidad de que los pequeños tenedores tendrán la opción de llegar a un acuerdo entre las partes.
- Durante 2024 el límite se situará en el 3%. Los pequeños tenedores podrán pactar entre las partes una subida superior.
- En 2025 se creará un nuevo índice para la actualización de las rentas.
5. Los honorarios de la inmobiliaria, a cargo del arrendador
La nueva normativa establece que los gastos asociados a los servicios de la inmobiliaria tendrán que ser asumidos por el casero y no por el inquilino.
6. Prohibido cobrar gastos extra al inquilino para engrosar el precio del alquiler
No se podrá cobrar al inquilino ninguna cuota extra que no figurase en el contrato. Asimismo, no se podrá pactar entre las partes nada contrario a la Ley de Vivienda.
7. Se refuerza la protección frente a desahucios
- Será obligatorio establecer fecha y hora para poder llevar a cabo un desahucio.
- Se incorporan nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que podrán aplazar los desahucios más de dos años.
- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
- Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
- Se podrán utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos, etc.
8. Incentivos fiscales
A partir de 2024, los pequeños propietarios con vivienda en una zona tensionada tendrán incentivos fiscales en el IRPF por ponerla en alquiler:
- Bonificación del 50% por alquilar la vivienda.
- Bonificación del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada.
- Bonificación del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes entre 18 y 35 años o si se destina a un alquiler social con una renta inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda. También se aplicará esta bonificación si la vivienda se destina al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Bonificación del 90% si la renta inicial se ha rebajado más de un 5% en relación con la del año anterior en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
9. Recargo del IBI para viviendas vacías
Se aplicará un recargo en el IBI de hasta el 150% a inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Se pretende así incentivar el alquiler.
10. No se podrá cambiar la calificación de la vivienda pública
Las viviendas protegidas estarán sometidas a este régimen de manera permanente, excluyendo la descalificación de las mismas.
En este resumen aparece todo lo que necesitas saber sobre la Ley de Vivienda. No obstante, ¿tienes más dudas? Estamos a tu disposición para ayudarte en info@alquilerseguro.es
